Real Estate

O que é crédito imobiliário? – Kapputo – Medium

Série de textos que explica sobre as modalidades de crédito imobiliário em vigor no Brasil

Entenda um pouco das modalidades de crédito em vigor no Brasil

No mercado imobiliário brasileiro, grande parte dos imóveis são adquiridos, construídos, reformados ou são realizados projetos especiais através do crédito imobiliário. De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) no ano de 2018 já foram mais de 98 mil unidades financiadas e mais de 3,5 mil contratos de crédito com garantia imobiliária, somando no total mais de R$26 bilhões.

Por isso, a Kapputo começará uma série sobre o Crédito Imobiliário e seu ecossistema, voltado sempre para a ótica do investidor, construtor e incorporador que pode utilizar as diversas modalidades para acelerar o seu crescimento.

Primeiramente devemos entender como o crédito imobiliário pode afetar o mercado de imóveis e, consequentemente, os investimentos que estão sendo feitos ou serão feitos nesse mercado. Passamos depois para as duas modalidades principais de crédito imobiliário, o financiamento e o crédito com garantia. Por fim discutiremos os diversos investimentos que aproveitam os créditos imobiliários, tanto da ótica do investidor do mercado quanto pela ótica do construtor e incorporador.

O ecossistema do crédito imobiliário

O crédito imobiliário é dividido principalmente em duas categorias: financiamento imobiliário e crédito com garantia em imóvel, conhecido no mercado como o home equity. O financiamento imobiliário é, de longe, a modalidade mais utilizada, tanto para construção e reforma quanto para a aquisição de um imóvel, tendo em 2017 totalizado R$43 bilhões com mais de 175 mil unidades sendo financiadas, de acordo com a Abecip. É interessante ver que a proporção foi bem pesada no financiamento de aquisição, 77,48% das unidades financiadas tiveram esse intuito.

Tabela de unidades e valores financiados em 2017 de acordo com a Abecip. A planilha com os valores pode ser encontrada aqui.

Podemos juntar essa informação da Abecip com informações do Banco Central do Brasil (Bacen) para entender melhor a oferta de crédito imobiliário. De acordo com os dados consolidados até 03/2018, a carteira de crédito imobiliário ativa dos bancos somava aproximadamente R$606 bilhões, com quase a totalidade voltada para o crédito imobiliário para a pessoa física, 94,55%, e uma participação de 44 instituições financeiras. No entanto, como podemos ver abaixo, essa distribuição entre as 44 instituições é extremamente desigual.

Gráfico da distribuição das carteiras ativas de crédito imobiliário. 5 instituições financeiras concentram quase 98,45% do crédito imobiliário no país. Fonte: Bacen.

E ainda assim, dentro das cinco instituições financeiras que concntram quase a totalidade das carteiras ativas de crédito imobiliário, vemos uma diferença entre a Caixa Econômica Federal (CEF) e os outros bancos. A CEF concentra 71,14% da carteira ativa total. E é mais de oito vezes maior que a do segundo colocado na conta (8,78 vezes).

As carteiras de crédito ativas dos cinco maiores participantes nesse mercado. Fonte: Bacen, 03/2018.

O que isso significa para o mercado imobiliário?

No final das contas, o que acontece é que o domínio da Caixa Econômica Federal nesse mercado significa que qualquer mudança de regra para o crédito imobiliário irá afetar completamente a demanda disponível. E claro, com uma mudança na demanda de um produto, a oferta também sofrerá alterações. Ou melhor, deveria. Em abril de 2018 a CEF realizou uma mudança nas regras do crédito imobiliário, permitindo que se financiassem valores maiores e uma porcentagem maior do imóvel, com a esperança da demanda aumentar.

Variação em relação ao mês anterior da quantidade de financiamentos imobiliários no ano de 2018. Fonte: Abecip.

Vemos que isso de fato aconteceu, com o volume de financiamentos imobiliários após abril aumentando significativamente mesmo com as incertezas eleitorais e econômicas deste ano. É interessante ver que, com o leve reaquecimento da economia em 2017 a demanda este ano também vem aumentando constantemente quando comparado ao mesmo mês do ano anterior.

Variação do total de Financiamentos Imobiliários do mês comparado ao mesmo mês de 2017. Abril/2018 apresenta uma variação de 40% em relação a Abril/2017. Fonte: Abecip.

Como funciona o financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário tem uma característica de ser um tipo de crédito de muito longo prazo e, portanto, sujeito a diversos riscos que outros créditos e financiamentos não são sujeitos. Devido a isso, para que a taxa de juros, ou seja, a remuneração do capital emprestado nessa modalidade, não seja algo exorbitante é necessário uma fonte de capital mais barata.

Essa fonte de capital são os recursos vindo da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), que são aplicações no Brasil que rendem pouco para o investidor. Exatamente por isso, o sistema financeiro utiliza os recursos dessas modalidades para subsidiar os financiamentos imobiliários. Dessa maneira, a variação dos financiamentos imobiliários também tem como composição o depósito nas cadernetas de poupança e a geração de empregos com carteira assinada.

São estes os únicos modos de se financiar os projetos imobiliários?

Definitivamente não, pois ultimamente vemos no Brasil a facilitação de diversos veículos de investimento que tem como base os créditos imobiliários como Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e a Letra Imobiliária Garantida (LIG). E é sobre esses veículos que falaremos nos próximos textos da série.


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