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¿Hacia dónde crece la Región Metropolitana post PRMS Extensión


No es secreto que las viviendas en el Gran Santiago han experimentado un alza sostenida en los últimos 7 años. Según la forma en cómo se analice, el precio promedio ha subido un 67% considerando sólo el conservador de Bienes Raíces, o más del 90% si se compara el precio de las propiedades publicadas en internet, incluso existen zonas específicas donde el precio promedio se ha más que duplicado en los mismos años.

Como respuesta a estas cifras, han aparecido diversos análisis que buscan entender el aumento de precios, incluso su dispar relación con el aumento en el ingreso familiar en Chile. Como parte de la explicación del aumento de precios, el informe oficial sobre el Índice de Acceso a la Vivienda, de la Cámara Chilena de la Construcción de este año ha postulado nuevamente la escasez de suelo dentro del límite urbano como un factor de relevancia para este comportamiento.

Esta afirmación fue también uno de los principales argumentos para respaldar la modificación del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) en el año 2013, que resultó en una ampliación del límite urbano en 10.234 hectáreas. En este sentido, se está propiciando de forma tácita el crecimiento en extensión de la ciudad, debido a que se amplia la superficie urbanizable de la Región a través de la modificación normativa.

Hay que recordar que el Plan Regulador Metropolitano de Santiago es el principal Instrumento de Planificación Territorial en Santiago, de carácter intercomunal que identifica los límites de extensión urbana, la zonificación metropolitana, el uso del suelo, entre otras disposiciones.

Según datos del área de inteligencia territorial de GOPLACEIT.COM, todavía existe potencial de densificación dentro de la Región Metropolitana y ampliar el límite urbano no necesariamente sería la única opción a evaluar para controlar el alza sostenida de precios.

Esto lo comprobamos a través de un análisis de sitios eriazos en la Región Metropolitana, como evidencia la figura a continuación. Se evidencia que las mayores superficies están en comunas como Colina, Lo Barnechea, Peñaflor, Talagante, San Bernardo, Pudahuel, etc..

Figura 1. Sitios eriazose en H3 (SII, 2018)

Contestando a la pregunta del enunciado, para saber si la ciudad ha crecido en extensión (hacia la periferia) o en densidad (en altura) se trabaja con la información histórica contenida en el detalle catastral del Servicio de Impuestos Internos (SII), en esta caso se busca conocer las comunas que más roles nuevos han creado entre segundo semestre 2015 y segundo semestre 2018. En la figura 2, se visualizan las 30 comunas que mostraton un mayor crecimiento. El Servicio de Impuestos Internos es el ente encargado de proporcionar los datos referentes a la creación de nuevos roles, el SII obtiene esta información a través de las municipalidades del país. Cabe detallar que el SII divide a la comuna de Santiago en tres comunas debido a la cantidad de datos que genera la comuna, separando Santiago, Santiago Sur y Santiago Oeste.

Figura 2. Creación de nuevos roles por comuna

Evidentemente, las comunas que han creado más roles en el periodo estudiado corresponden a Santiago, que tuvo el momento de mayor crecimiento durante el segundo semestre de 2015, seguido de Estación Central que marcó su máximo peak durante el segundo semestre de 2018.

Con respecto a la superficie creada, el SII también captura estos valor en el detalle catastral, donde se guarda informacion referente a la superficie del terreno.

Figura 3. Superficie de nuevos roles por comuna

Con respecto a las comunas que crean mayores superficies, el primer lugar histórico lo tuvo la comuna de Colina el primer semestre de 2017 con 269.941 m2, se debe considerar q la comuna de Colina tiene 971 km2 de superficie, lo que significa que los nuevos desarrollos ocupan un 0,03% de la comuna. El segundo y tercer lugar fue para la comuna de Las Condes durante el 1er semestre de 2015, ocupando un 0,2% de la comuna (10 veces más que Colina) y el 2do semestre de 2016 con 204.489 m2. Le sigue la comuna de Isla de Maipo (2do semestre 2016) y Santiago (2do semestre 2015), en esta caso corresponde un 0,9% de la superficie comuna, bastante más que en las otras comunas que lideran el ránking pero tiene relación con la superficie de Santiago es menor.

Conclusión

Sí bien el análisis muestra que la mayor cantidad de roles creados están en la comuna de Santiago, también lo es la superficie urbanizada en proporción con el tamaño de su comuna, pero en términos brutos las comunas que más crecieron en términos de nuevas superficies correspondes a municipios perifericos como Colina, Isla de Maipo o incluso Las Condes que posee área no urbanas. Es decir, la modificación del PRMS 100 ha permitido que el escenario de crecimiento en extensión de la ciudad de Santiago se consolide, sin embargo, existe también una importante fuerza de desarrollo urbano en densidad representada por comunas como Santiago, Estación Central, San Miguel, Independencia y Huerchuraba, que se evidencia en el número de roles creados.

Autores: Gricel Labbé y Roberto Salas



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