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Stand by letter of credit is a backup plan for payment. With a standby letter of credit, you can secure yourself by boosting...
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米国不動産テック各社のコロナ影響まとめ – 市川 紘(Ko Ichikawa)

アメリカも新型コロナ感染者数が日に日に増加し、ベイエリアやニューヨークがロックダウンを行い、株価も大幅に下落するなど影響が広がっています。不動産テック企業にとっても正念場となっていますが、コロナショックの影響とそれに対する各社の対応をまとめてみたいと思います。Zillow CEO Rich Barton (https://www.theinformation.com/articles/to-reinvent-zillow-barton-draws-inspiration-from-netflix-and-amazon)Microsoft在籍時にBill Gatesから経営を学び、ExpediaのCEOとして2001年9月11日の同時多発テロ、ZillowのCEOとしてリーマン・ショックを切り抜けたRich BartonのもとZillowは速やかにディフェンスモードに突入し、コストを25%削減することを発表しました。発表によると、従業員のレイオフは行わず、新規採用を中止し、広告費その他のコストを削減するようです。さらに驚いたことに、肝いりの成長戦略として心血を注いでいたiBuyer事業もアッサリと停止しました。また自社のコストを削減するだけでなく、Zillowのポータル事業のクライアントであるエージェントに対し、翌月の掲載費を半額にすることを通達しました。これによる売上減は$40-50Mになる見込みですが、それ以上にエージェントに向けて「この難局を一緒に乗り越えよう」というメッセージを発信することを優先した格好です。同時にRich Bartonは、「コロナの影響は、いかに時代遅れのシステムや紙ベースのプロセスがいかに不動産業界のスピードを遅らせているか、いかにテクノロジーが業界をシームレスに効率化できるかをつまびらかにする」とも述べており、物件の内見が困難な現状を踏まえて3Dバーチャル内見を強化していくと言及しています。Zillow 3D Homeのデモ画像 【出典】https://www.zillow.com/marketing/3d-home-ricoh/Redfin CEO Glenn Kelman (https://www.vox.com/2015/8/10/9110233/redfin-glenn-kelman-profile)Redfinは創業事業のディスカウント仲介事業に加え、自社エージェントで対応しきれない反響を販売するパートナー事業、さらにOpendoorやZillowに追随した iBuyer事業、といったようにビジネスの多角化を進めてきました。ですが、市況の悪化に伴いRedfinのポータルサイトの反響数が減少しパートナーに回す余力がなくなったため、パートナー事業を停止しすべての反響を自社エージェントに配分することを発表しました。それでも成約数の減少が見込まれる中、自社エージェントの生活を守るために、彼らの給与体系の成約インセンティブ比率を下げ、固定給比率を上げることも同時に発表。その予算確保のためにCEOのGlenn Kelmanが今年度の残りの給与カット、その他の経営陣の今年度ボーナスカット、本社スタッフの今年度上半期ボーナスのカットも決定しました。また iBuyer事業も「都市が封鎖される中、正しい価格査定ができない」ということを理由に買取を中止しました。これはおそらく表向きの理由で、市況悪化に伴う物件の不良在庫化リスクを避け、コストを削減するのが本当の目的だと思われます。このようにRedfinは、ディスカウント仲介業が最優先というスタンスを明確にし、エージェントの固定給比率増および経営層・本社スタッフの報酬引き下げ、パートナー事業とiBuyer事業の中断といった意思決定を速やかに下しました。Opendoor CEO Eric Wu (https://www.bizjournals.com/sanfrancisco/news/2018/03/15/opendoor-plans-to-expand-nationwide.html)OpendoorもZillowとRedfinと同様にiBuyer事業の物件買取を停止しました。理由としては、「訪問査定時や物件補修時のユーザーとスタッフの接触により感染が拡大することを防ぐため」としていますが、やはり本音は「物件を買い取っても転売価格や期間の算段が立たないため」ということでしょう。(その証拠に、買い手によるOpendoor保有物件への内見は条件付きで継続していますし、仲介会社部門(2018年に買収したOpen Listings)による他社物件の案内など、同じく感染拡大リスクのある活動は継続しています。)ZillowやRedfinと異なりOpendoorにとってiBuyerはほぼ唯一の事業です。にもかかわらず物件買取を止めてしまっていいのか、という懸念はあります。しかし、もともとiBuyer同士の競争が激化する中で、粗利ベース(物件転売益−金利負担&リフォーム費&販売費)で赤字で、売れば売るほどキャッシュが出ていく事業構造だったので、物件買取を止めることによって、むしろバーンレートは下がるはずです。買取再販を繰り返すことを前提とした高いバーンレートで事業計画を組んでいるはずなので、物件買取中止による企業の短期の生き残りに関しての懸念はありませんが、その間にマーケットシェアを伸ばして黒字化の道筋をつける、あるいは次の資金調達につなげるといった中長期の戦略に遅れやリスクが生じる可能性が高いです。※厳密に言うと、粗利ベースで赤字というのはOpendoorではなくZillowの話(2019年2Qは1物件あたり$2,916ドルの赤字)ですが、おそらくOpendoorもZillowに対抗するために同じような収支構造になっているはずです。https://www.opendoor.com/w/covid-19Compass...

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