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新地北角海璇開放式現樓示範單位:「臨街」單位也有一線海景 – 地產小子 Propertykids – Medium

新鴻基地產位於前北角邨的重建項目「海璇(Victoria Harbour)」之所以成為話題作,原因相信是成交樓價與呎價比同區物業高出一大截。截至撰文當日(2019年8月17日)為止,所有開放式單位的成交價均逾一千萬,一房單位的成交價則逾一千二百萬,兩房單位成交價更逾二千一百萬。綜合多間傳媒(香港01、蘋果日報、now新聞)報導,近日「海璇(Victoria Harbour)」海璇5A座高層F室,實用面積286方呎,開放式間隔,業主去年7月向新地(016)以1,075.9萬元一手買入,因急於套現,今年6月以1,130萬元放售,日前叫價減至低於買入價的1,070萬元,但仍無人問津,本周再劈至950萬元,前後累減182萬元,終以948萬易手,呎價33,147元,為項目樓價首次跌穿千萬,呎價亦創新低。原業主賬面已蝕約128萬元。再計及樓價10% SSD(額外印花稅)、釐印費及佣金等開支,料損手約270萬元。筆者早前參觀過「海璇(Victoria Harbour)」的現樓示範單位,留意到單位雖然位處「海璇(Victoria Harbour)」的「臨街」部分(詳見筆者2017年撰文《新地北角海璇「臨街」細單位間隔全接觸》),但仍能享受一線維港海景。今集介紹的單位位於「海璇(Victoria Harbour)」海璇5A座高層F室,實用面積286方呎,附設22平方呎露台,開放式間隔。想知單位的空間感和景觀就要「閱讀更多」喇!大門甫進大門已是玄關、客飯廳、開放式廚房。玄關/客飯廳/開放式廚房(約182平方呎)與露台(22平方呎)玄關/客飯廳/開放式廚房呈曲尺多邊型設計,單位主要正望海璇匯(即海璇第6座)、海關大樓。值得留意的是單位可享一線海景,相信是港島區物業的賣點之一。開放式廚房設於玄關附近,附設多用途廚櫃,電器設備齊全,煮食和儲物空間充裕。樓盤位於海濱,這個「臨街」的開放式單位,屬於樓盤景觀最次等的級別,但仍然有一絲海景,大家是否收貨呢?浴室(約37平方呎)浴室無窗,是黑廁。值得留意的是,「海璇(Victoria Harbour)」用地前身為北角邨,而今集介紹的單位是全個屋苑最細,入場費也是最低的單位類別。(註:上圖的成交價格只作參考,不同單位的買家或採用不同付款辦法,這些付款辦法或會影響買家所獲得的折扣,從而影響單位的成交價,詳情請參閱根據《一手住宅物業銷售條例》第 60 條所備存的成交記錄冊。)根據截至撰文當日(2019年8月17日)的成交紀錄冊,「海璇(Victoria Harbour)」合共有14宗開放式單位的成交個案。樓價最低的是第5A座3樓F室,實用面積286平方呎,成交價為$10,250,500,實用呎價$35,841,這個價格也比近日成交的同座高層F室($948萬,實用呎價$33,147)高。正所謂「成交了的價錢才是市價」,這價錢除了反映近日社會氣氛緊張令樓價下調外,亦反映發展商銷售「海璇(Victoria Harbour)」「臨街」開放式單位的溢價甚高。雖然新鴻基地產多年來建屋質素有口皆碑,「品牌效應」確實為旗下物業帶來溢價,但新樓盤的溢價過高,也令一手業主即使在大升市轉售亦只能微利甚至平手離場,在市況稍不明朗時更要蝕讓才能出售。此外,「海璇(Victoria Harbour)」前身是北角邨,附近只是民生區,區內屋苑包括健威花園、富雅花園、百福花園、樂嘉中心、富澤花園、城市花園、和富中心、港濤軒、港運城、丹拿花園等都只是中產屋苑或樓盤,豪宅物業例如:豪廷峰、新世界的「柏蔚山(Fleur Pavilia)」、以及北角天后廟道、雲景道和寶馬山道一帶的舊式豪宅,都是位於北角半山或英皇道以南(只有「維港頌(Harbour Glory)」才是位於油街海濱地段)。對真正的豪宅用家而言,北角的吸引力自然不及山頂、半山等傳統豪宅地段。當發展商刻意透過大幅提升檔次,試圖將民生地區新樓盤,以媲美傳統豪宅區樓盤的價錢出售時,市場將會透過二手成交價,反映有關樓盤的真正價值。免責條款本博客內容只反映作者的個人觀點及意見,並非廣告/宣傳資料,沒有促銷有關指明住宅物業的意圖。本博客所載的資料(「有關資料」)在賣方就發展項目指定的互聯網網站及/或一手住宅物業銷售資訊網及/或傳媒及/或實地視察等途徑取得,其準確性及真實性以官方紀錄為準,本博客無法就有關資料內容的準確性及/或真實性作岀任何承諾及保證,亦不會就此向任何因使用或倚賴有關資料而蒙受任何損失或損害的人士負上任何責任。本博客在籌備有關資料時,雖已作出合理謹慎措施,但有關資料只供參考,本博客不會就有關資料之完整性、準確性、及時性及可靠性,或有關資料適合某特定用途,作出任何形式的要約、承諾、陳述或保證(不論是明示或隱含的),亦不保證有關資料與賣方就發展項目指定的互聯網網站及/或一手住宅物業銷售資訊網同步更新內容,讀者需自行向賣方/發展商/一手住宅物業銷售監管局查證以取得最新資料。準買家如欲了解發展項目的詳情,請參閱售樓說明書。本博客亦建議準買家到有關發展地盤作實地考察,以對該發展地盤、其周邊地區環境及附近的公共設施有較佳了解。置業涉及風險,物業價格可升亦可跌,甚至變成遠低於預期。準買家在作出任何置業決定前,應仔細了解及衡量個人與家庭的財務及就業狀況、利率與匯率及市場資金變動、地契續約、香港與中國及環球經濟和就業前景等各項因素。 Source link
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鷹君白石角朗濤間隔全接觸 – 地產小子 Propertykids – Medium

鷹君集團位於大埔白石角的大型屋苑「朗濤(ONTOLO)」近日上載了售樓說明書。今集本博客為大家帶來分層單位的間隔分析,詳情請閱讀下去。單位平面圖「朗濤(ONTOLO)」除了建有8幢14層高的住宅外,還有2幢4層高的複式住宅。樓盤間隔多元化,單位涵蓋一房至四房,各類型單位的面積分野較大。一房單位「朗濤(ONTOLO)」提供一定數目的一房單位,集中在第6A、7B、8B座。這類一房單位分為「明廁」和「黑廁」兩大類,清一色附設開放式廚房。開放式廚房設有凹字廚櫃。「明廁」一房的浴室入口設於走廊位,而「黑廁」一房的浴室入口則設於睡房內,屬套廁格局。睡房四正而不設工作平台,住戶可盡用地面空間建地台增加儲物量。單位各部分面積如下:兩房單位「朗濤(ONTOLO)」提供一定數目的兩房單位,集中在第1、2、3、6、7A、7B、8A、8B、9A、9B座。這類兩房單位分為「純兩房」和「兩房一套」兩大類,兩類單位均提開放式廚房及獨立廚房,最大分別在於單位面積,「純兩房」單位面積一般較細,而「兩房一套」單位面積一般較大,部分單位實用面積接近800平方呎,在其他新樓盤已是三房一套甚至附設儲物房間隔,可以預期這類單位的內櫳空間會較其他新盤大。「朗濤(ONTOLO)」大部分兩房單位的浴室都不設通風窗,屬黑廁;部分兩房一套單位的主人浴室則有窗,值得留意的是部分兩房單位的睡房呈梯型,有別於主流新盤「四四正正」的設計,準買家要衡量個人對這類間隔的接受程度。純兩房純兩房面積分布:兩房一套兩房一套單位面積分布如下:三房單位「朗濤(ONTOLO)」三房單位也有一定數目的供應,主要集中在第1、2、3、5、6A、6B、7A、8A、9A座,面積分野亦相當大。這類三房單位均附設主人套房、工作間連洗手間,主人睡房也預留建衣帽間的位置。間隔差異主要在於主人睡房衣帽間的面積,與及主人浴室是否有窗。各三房單位都是廳大房大的格局,惟部分單位的主人睡房呈梯型,有別於主流新盤「四四正正」的設計,準買家要衡量個人對這類間隔的接受程度。單位各部分面積如下:四房單位「朗濤(ONTOLO)」四房單位也有一定數目的供應,主要集中在第1、2、3、5座及7A、8A、9A座頂樓。大部分四房單位設有獨立廚房。部分單位的主人浴室有窗。四房單位的客廳、睡房甚至廚房都是非常寬敞,相信能滿足大戶人家的需要。單位各部分面積如下:開放示範單位之前,務必熟悉單位間隔,以便揀選心儀單位。免責條款本博客內容只反映作者的個人觀點及意見,並非廣告/宣傳資料,沒有促銷有關指明住宅物業的意圖。本博客所載的資料(「有關資料」)在賣方就發展項目指定的互聯網網站及/或一手住宅物業銷售資訊網及/或傳媒及/或實地視察等途徑取得,其準確性及真實性以官方紀錄為準,本博客無法就有關資料內容的準確性及/或真實性作岀任何承諾及保證,亦不會就此向任何因使用或倚賴有關資料而蒙受任何損失或損害的人士負上任何責任。本博客在籌備有關資料時,雖已作出合理謹慎措施,但有關資料只供參考,本博客不會就有關資料之完整性、準確性、及時性及可靠性,或有關資料適合某特定用途,作出任何形式的要約、承諾、陳述或保證(不論是明示或隱含的),亦不保證有關資料與賣方就發展項目指定的互聯網網站及/或一手住宅物業銷售資訊網同步更新內容,讀者需自行向賣方/發展商/一手住宅物業銷售監管局查證以取得最新資料。準買家如欲了解發展項目的詳情,請參閱售樓說明書。本博客亦建議準買家到有關發展地盤作實地考察,以對該發展地盤、其周邊地區環境及附近的公共設施有較佳了解。置業涉及風險,物業價格可升亦可跌,甚至變成遠低於預期。準買家在作出任何置業決定前,應仔細了解及衡量個人與家庭的財務及就業狀況、利率與匯率及市場資金變動、地契續約、香港與中國及環球經濟和就業前景等各項因素。 Source link
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