Square

  • Real Estate
    Go to the profile of CM Square

    大人物爭相進駐的新興市場-蒙古國 – CM Square – Medium

    蒙古國,一個形象尚停留在孤立、落後的地方,近年來卻已成為國際精品爭相前往的先端市場,大量品牌搶先進駐只為提前迎合當地高端消費者。 烏蘭巴托10年內脫胎換骨 過去28年內,蒙古國成功的從中央集權的社會主義經濟轉變成為開放自由的民主國家,改革開放後引進了外資投資本地礦業,加上本地畜牧業的蓬勃發展,擁有豐富的農業與礦業資源的蒙古國,創造了更高的GDP水平。 在市場經濟過渡期間,蒙古國國內生產總值在1993年經歷了痛苦的”轉型衰退”直到2000年才見底。經濟在2001年到2010年後才逐漸恢復到正增長率。人均國內生產總值在2005年到2012年間翻倍成長。這樣的經濟繁榮使許多蒙古人一夜間成為百萬富翁,富裕的當地居民,開始尋求新的方式享受或炫耀他們的財富。 世界銀行歷年蒙古國GDP增長資料 然而2014到2016年間全球商價格下跌,投資與私人消費力度下降,經濟成長放緩,經過了景氣的低迷,蒙古國終於在2017年與2018年度迎來強勁的復甦。由於礦業投資增加與煤炭價格的回聲與出口量增,國內產總值增長率由2016年的1.2%上升至2017年的5.3%而後到2018年的6.3%。 這些年來GDP增長的變化表明該國經濟強烈依賴其礦業,資源經濟驚人,估計價值1.5~2萬億美元,人口相對較少的蒙古國,儼然成為各國專業投資機構追捧的前端市場之一。 經濟增長支撐著高端消費 蒙古強勁的經濟增長對當地家庭的購買力產生重大的影響。勞力與專業階層的工資贈長迅速,受益於近期繁榮的零售業已成為蒙古房地產市場隱形的英雄。本地零售商與少數幾個國際品牌迅速擴張,許多奢侈品牌如Versace Collection和Burberry在首都中心開設了璀璨的新專櫃。 蒙古當地的人可支配所得要比幾年前多了許多。根據蒙古國家統計局(NSO)的數據,2012年至2017年,每戶家庭每類消費的月平均支出顯著增加;僅在服裝方面,它在2003年至2011年期間增長了500%以上。 過去幾年中,開發商傾向於高端的辦公大樓與豪華住宅區,並忽視了不斷增長的消費者階層的需求,零售業的租金價格尚未趕上消費增長。烏蘭巴托的主要零售店點每平方米平均租金仍遠低於其他亞洲新興市場相同的點位。 不斷增長的城市化與經濟發展吸引著零售業者。憑藉其強勁的零售業績、相對較低的成本與明亮的宏觀前景,蒙古國將在未來十年內實現無與倫比的消費與零售支出。觀察到當地蒙古人出國購物或透過代購買取名牌商品,迄今已有100多個國際品牌在烏蘭巴托開設了專屬特店或全資店點,這在過去八年當中佔了絕大多數,逐步的滿足當地日益增長的炫耀性消費需求。 蒙古國平均家庭開銷 窗邊經濟 雖然傳統零售業仍在,蒙古消費者在開放市場與非正式渠道中進行日常購物,購物習慣不斷發展。對於有組織的零售業型態與國際品牌的偏好正在增長,為國際參與者創造了更多的機會。服裝與奢侈品的零售正在擴張,Mango, Sisley與Adidas都經營的極佳。也歸功於蒙古人始終熱愛嘗試新品牌與新產品。 零售商對任何國家的興趣取決於開罰符合世界標準的全新高品質購物中心,香格里拉大酒店於2016年竣工,為國際零售商提供了在烏蘭巴托商業區設置更好租售的條件與機會。除香格里拉外,烏蘭巴托有許多大型購物中心,如中央大廈、Khunnu購物中心、Naadam購物中心與Naran購物中心等。 消費者正在尋求更多的具啟發性的現代生活方式 與多數新興市場相同,蒙古消費者對食品與雜貨的消費也受到了刺激,為國際企業創造了許多機會,近年來,蒙古國的便利商店與小型商家開始增長。Cirecle…

    Read More »
  • Urban
    The Public Library As A 21st-Century Indoor City Square

    The Public Library As A 21st-Century Indoor City Square

    Dutch agency Civic Architects recently transformed a former locomotive shed in Tilburg into a public library and event space. The…

    Read More »
  • Real Estate
    times square

    Ian Schrager Is Betting on a Times Square Hotel and Nightclub

    (Bloomberg)—Just a few months ago, Vice News published a story with a provocative headline: The Coolest Place to Get a…

    Read More »
  • Real Estate

    亞太物業投資展望與風險管理 – CM Square – Medium

    一、投資趨勢及區域經濟表現 根據PWC的研究調查指出全球房產基金在2016到2025,每年平均年增長將超過 6.2%,資金大戶、巨量的投資基金持續流入房地產市場,封鎖了房產大幅下修的空間,但大環境下需要考慮美洲、歐洲、亞洲在今年及未來持續五年內資金的流向及其力度,數據顯示,專業投資人及投資機構,將持續投資亞洲物業市場。 然而投資基金及專業投資者對於所謂Niche Market更感興趣,Niche Market是指一些新興的投資項目,尚未有大量資金湧入,通常擁有極好的投資前景及處於低水平的價位,如商業數據中心、養老院、老年人樂活房、蒙古國地產投資等皆為Niche Market,極具投資潛力。 Niche Market是觀察全球資金流向的重要指標 作為一般投資客應該考慮到這一類大環境及高端投資者的投資風向來尋找投資機會,作為中長線投資可令財富增值的空間大幅增加,另外亦要考慮地區經濟數據,當地有沒有實體經濟支撐外國投資的趨勢,本地工資水平及人口結構都是相當重要的指標。 二、尋找適當地區及做足功課 在大部分外匯管制寬鬆,管制全面開放或半開放外國人投資人投資的國家來說,要比較的房地產投資區域並不單單在於其國家內地區域,由於資金是流動的,無論是歐美的資金或亞太地區的資金都可在國家與國家之間以合法途徑流動,所以第一件事要比較的是所有地區國家的現行房價水平及租金回報率,鎖定地方後,再查看當地本地的經濟數據再作出中線的投資決策,以便接近萬無一失。千萬不可先以地區為主,再用數據去合理化自己的投資行為,如此以偏概全的想法,將失去投資大好機會。 以下列出租金房價相關的圖表,越南、泰國等地房地產的平均價格於新興市場的類別中已屬於高水平,當地經濟發展潛力已反映於房價當中,甚至可能有超額表現,投資當地租金回報也隨著房價上升而有下行壓力,現在投資當地,未必會是虧本的投資,但是上升的空間確實不大,租金回報率的壓力也不少。 烏蘭巴托的房價相對較低卻有著較高的租較收益能力 國際的資金包括機構投資者及專業投資者,將會隨時從當地流出到別的市場,蒙古國烏蘭巴托就是一個未來五年國際投資資金將會流入的地區,現行房價水平偏低、租金回報率高達10%,單從這方面看,以五年定為投資時間租金回報已十分可觀。加上現在商品、貴金屬價格及羊毛價格十分穩定,近年蒙古國吸引大量外國直接投資(Foreign Direct Investment),人均FDI達6000美金遠高於台灣的人均FDI 3775美金與韓國人均FDI 3862美金,人民平均工資水平持續向上,大量外派於蒙古國的外地專家,進駐烏蘭巴托,GDP增長6.3%在世界排名位列前茅,實體經濟表現足以支持資金持續流入,加上烏蘭巴托優質的人口結構全國國民有74%的人口為年輕人,被譽為其中一個世上最年輕的城市配合,未來十年人口成長所產生的居住鋼性需求也將推升當地不動產的價格。 烏蘭巴托跨年煙火夜景…

    Read More »
  • Real Estate
    Two people snipping greens off of wall

    Square Roots shipping container farming startup partners with Gordon Food Services

    A few years back, Square Roots set up shop in a parking lot in Brooklyn’s Bed Stuy neighborhood. The urban…

    Read More »
  • Real Estate
    amazon

    Amazon to Leave Seattle’s Rainier Square

    (Bloomberg)—Amazon.com Inc., which scrapped a deal this month to open offices in New York after clashing with local politicians, is…

    Read More »
  • Real Estate
    Queen for 90 Days — What’s Next for Long Island City’s One Court Square?

    Queen for 90 Days — What’s Next for Long Island City’s One Court Square?

    In February 2019, Amazon, Inc. (Amazon) officially broke it off with Long Island City (LIC), cancelling previously announced plans to…

    Read More »
  • Real Estate
    Union Square

    Macy’s Sells SF’s Union Square Building for $250M

    Rents have been sliding and retailers consolidating, but investor interest in one of San Francisco’s most iconic shopping districts remains…

    Read More »
  • Real Estate
    Being neutral, price per square foot, and the Governor’s new digs

    Being neutral, price per square foot, and the Governor’s new digs

    I have a few things on my mind. Let’s talk about me being asked to recruit for a brokerage (really),…

    Read More »
  • Real Estate
    13 Walla Vista Kitchen

    Stinson Beach Resale Fetches $3,347 per Square Foot

    Purchased for $5.3 million, or roughly $3,139 per square foot, back in 2015, the 1,688-square-foot Stinson Beach home at 13…

    Read More »
Back to top button

Pin It on Pinterest

Close